Posts filed under ‘El Inmodiccionario’

EL INMODICCIONARIO: VALOR CATASTRAL

«El valor catastral es el valor de un inmueble, fijado por el Catastro, que sirve de base, o se toma como referencia, en relación con determinadas actuaciones de las Administraciones Públicas, tanto de carácter fiscal (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Impuesto sobre el Patrimonio e Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, entre otros) como de carácter no fiscal (expropiación, valoraciones urbanísticas, determinadas ayudas, becas y subvenciones públicas, etc.). (Más información en los artículos ‘Valor Catastral Urbano‘ y ‘Catastro e Impuestos‘)»

Fuente: http://www.forovivienda.com

La explicación antrerior creo que define muy bien el concepto de valor catastral, no obstante, no hay que tomar el valor catastral de , por ejemplo, una vivienda, como el valor real de la misma, ya que puede no corresponder éste dato con el valor real de la vivienda, valorada por ejemplo, por un perito inmobiliario.

Si bien es cierto que éste valor que aplica la oficina del catastro a nuestra propiedad afecta a muchos trámites administrativos antes citados, y en base a ello, algunos impuestos que se nos cargarán en diversas operaciones inmobiliarias variarán según el valor catastral de la propiedad en cuestión.

No obstante, siempre es bueno acceder o presentarse físicamente a la oficina del catastro más cercana para comporbar la veracidad de los datos, ya que , por necesidades, he ido a la oficna de mi ayuntamiento para comprobar el estado de una finca familiar, y cual fué mi sorpresa cuando ví que la finca, en el catastro, constaba de  1.000 m2 cuando realmente hay 1.250 m2 de terreno!! Cosas que tiene la vida !! No hay que fiarse ni de tu propia sombra !!


4 septiembre 2008 at 11:10 am 1 comentario

EL INMODICCIONARIO: MOBBING INMOBILIARIO

«Término importado de la cultura anglosajona que significa la actitud de coacción ilícita que padece el inquilino por parte del propietario para que abandone en contra de su voluntad la vivienda que le tiene alquilada.»

Fuente: Forovivienda.

«el ‘mobbing inmobiliario’ se identifica como «(…) la total dejación por parte del propietario de la finca de sus obligaciones como arrendador, con el único propósito de impedirle el ejercicio de los derechos propios de su condición arrendataria de la vivienda, y, de esa forma indirecta, forzarle a abandonar la misma, la cual se halla en una zona de creciente revalorización urbanística, y por la que la querellante satisface un alquiler muy bajo (…)».»

Fuente: El Mundo

El mobbing inmobiliario, según se describe anteriormente, parte de la base en su mayoría de los alquileres, especialmente los antíguos en dónde se paga una renta muy baja, al ser contratos redactados hace décadas, cuando el valor de la peseta era mucho mayor que en la actualidad, aunque también se dan en alquileres medios e incluso de lujo.

Por ello, los dueños de las viviendas ejercen fuertes presiones a los inquilinos para buscar motivos que de cara a un juez sean determinantes para que abandonen la vivienda, forzando éstos situaciones de lo más espeluznantes, como por ejemplo devorlver los recibos de pago, no realizar reformas solicitadas en las viviendas para forzar la situación de «casa en ruinas» y así tener un fundamento con el cual poder echar al inquilino. Su finalidad suele ser el lucro, ya que por otros medios pueden sacar más partido al alquiler, o simplemente quieren vender sin esperar a que se termine el contrato de arrendamiento.

Por éste motivo se hace más que recomendable el acudir a un profesional inmobiliario a la hora de alquilar una vivienda. Estamos de acuerdo en que en un principio hay que abonar más cantidad que en el caso de alquilarle directamente al propietario, como un mes de fianza, mes por adelantado para la inmobiliaria, y el mes en curso del alquiler.

No obstante los beneficios de esta fuerte inversión inicial para muchos se traduce en una tranquilidad constante a la hora de disfrutar de la vivienda. Así, el profesional inmobiliario nos facilitará el pago de las mensualidades, nos incluye, en su mayoría, un servicio técnico para posibles averías de electrodomésticos o fontanería entre otras, así como una oficina o un teléfono al cual acudir si algo va mal.

Por lo tanto, si no quieres sufrir Mobbing Inmobiliario, os recomiendo que tengáis mucho cuidado a la hora de alquilar una vivienda,recomendando el que intermedie un profesional, y si lo hacéis directamente al propietario, intentar tener referencias del mismo, o que alguien lo conozca.

8 julio 2008 at 6:05 pm Deja un comentario

EL INMODICCIONARIO: ARBITRAJE

ARBITRAJE, DEFINICIÓN:

El arbitraje es el único mecanismo eficaz alternativo a la Justicia Ordinaria que permite la solución de los conflictos entre dos o más partes, en el que un tercero neutral e imparcial, denominado árbitro, resuelve la controversia dictando un laudo (sentencia) que es de obligado cumplimiento.

Las características más significativas del arbitraje son:

  • Igualdad de oportunidades a las partes para que inicien el procedimiento.
  • Cumplimiento obligatorio. El laudo equivale a una sentencia firme.
  • Procedimiento rápido, simple y económico, parte de los mismos principios esenciales de la Justicia Ordinaria.

Existen dos tipos de arbitraje privado: el arbitraje de equidad y el arbitraje de derecho. En el arbitraje de equidad, el árbitro emite el laudo según su leal saber y entender. En el arbitraje de derecho es preceptivo que los árbitros sean abogados en ejercicio y que el laudo esté debidamente motivado y argumentado.

Fuente: Asociación Europea de Arbitraje, AEADE

Creo que la Aeade nos define muy bién lo que significa Arbitraje. Si tienes un inquilino que no paga su renta, o la constructora que está edificando no cumple con las normas de calidad establecidas, o tienes problemas con la comunidad, puedes tomar dos vías, la judicial y el arbitraje.

La vía judicial tiene muchos inconvenientes que todos conocemos, muchos gastos de letrados y otros menesteres, así como la tardanza de la resolución.

Por otro lado, la vía del arbitraje ofrece las ventajas de las que no puedes disponer en la vía judicial, más rapidez en la gestión y resolución del conflicto, así como el gasto económico es mucho menor.

Para poder acogerse a un arbitraje en caso de conflicto, por ejemplo, en un alquiler, a la hora de firmar el contrato de arrendamiento, éste debe reflejar una cláusula en la cual se estipule que las dos partes renuncian, en caso de conflicto, a la vía judicial, en pos de resolver sus diferencias, si las hubiese, por la vía arbitral.

En cuanto a los gastos del arbitraje, se pagarán según las normas de la entidad arbitraria. Por ejemplo, en la asociación de arbitraje inmobiliario Arbin:

.

«… cada parte satisface sus costas y las comunes se reparten por mitad. Las costas están en función de la cuantía del asunto. Para un alquiler anual de 12.000 euros, el coste será entre el 6% y el 7 % (720 a 840 euros). En Aeade, el que demanda hace una provisión de fondos que se le reembolsará si resulta vencedor y se recupera de la parte condenada»

«…El que pierda pagará las costas, de las que se resta la provisión. Para un alquiler de 12.000 euros, la provisión serán 335 euros y las costas: honorarios del árbitro, 420 euros; honorarios del servicio de la asociación, 1.175 euros; gastos de notificación, 60 euros; si el laudo pasa por un notario, 57 euros. En total, 1.712 euros, de los que, 335 de provisión vuelven al demandante«

Fuente: Cincodías.com

Pero no todo el mundo está de acuerdo con el arbitraje inmobiliario, y así nos lo comentan en revistainmobiliarios:

«…se empiezan a alzar voces que advierten de la ilegalidad o alegalidad de la aplicación de este tipo de mecanismos para el caso concreto de los alquileres. Según algunos, la introducción de una cláusula de este tipo puede perjudicar la validez del contrato. Otros lo niegan.«

Si quieres ver los post anteriores de El Inmodiccionario, sólo tienes que teclear «Inmodiccionario» en el cajetín de búsqueda de artículos del blog, o pinchar sobre Inmodiccionario en la sección «categorías».

Hasta el próximo Inmodiccionario!!

11 junio 2008 at 10:10 am 1 comentario

EL INMODICCIONARIO: MÁRKETING DE GUERRILLA

Todos hemos oido hablar del Márketing de Guerrilla en la web relacionado con el sector inmobiliario, y varias empresas lo han puesto en práctica como una fórmula más para agizilar y aumentar sus ventas.

El concepto de Márketing de Guerrilla no es otro que llegar a mercados y alcanzar objetivos por caminos no vistosos, o sea, usar la imaginación para vender un producto, saliéndose de una publicidad «normal» , buscando el impacto y la sorpresa en sus acciones. Éstas medidas suelen ser tomadas por empresas con pocos recursos, que buscan impactar con sistemas publicitarios a bajo coste, o por empresas que intentan diferenciarse del resto mediante márketing de «impacto» como Ikea, por ejemplo, que como todos sabemos, siempre ha realizado publicidad de bajo coste.

Foto: Acción de Márketing de Guerrilla llevado a cabo por Ikea.

Las diferentes acciones de Márketing de guerrilla, se pueden desglosar en estos apartados:

GEOGRÁFICO: Se concentran y enfocan las acciones de Márketing en una zona geográfica concreta, acotando el mercado al que nos dirigimos, y aprovechándonos del Long Tail.

DEMOGRÁFICO: Las campañas se dirigen especialmente a un segmento poblacional concreto, como puede ser un intrevalo de edades, o niveles de ingresos específicos, trabajadores de un sector concreto, etc… Como ejemplo podríamos ver productos especializados a jóvenes, o a ejecutivos…

SECTORIALES: Se concentra la campaña en un sector en concreto, profundizando bien en él.

MERCADOS DETERMINADOS: Concentración de la campaña en base a un mercado determinado, pudiendo especializar ésta por ejemplo, en un producto concreto, como el Alquiler de habitaciones.

EXTREMO SUPERIOR: Consumo de alto standing, se trata de enfocar la campaña a productos de lujo. Como ejemplo podríamos poner los chalets de lujo, o enfocar la campaña estilo «Ferrero Rocher», donde el dinero y la elegancia prevalecen.

FRANJA HORARIA: Indagar en una franja horaria concreta, por ejemplo, a la hora de enseñar vivienda. Sabemos que la mayoría de los clientes trabajan entre semana pero tienen el mediodía libre. Pues publicitamos el enseñar viviendas al medidodía, con almuerzo incluido si se requiere. No nos va a hacer ricos esta medida, pero si vendemos una vivienda tendremos parte de los gastos de nuestra oficina fijos pagados, por ejemplo.

De lo que se trata es de conseguir llegar a un gran número de clientes potenciales, mediante técnicas de impacto, ajustando lo máximo posible el coste de la campaña. Es bueno que la gente hable de ello, los llamados «influenciadores» , que pueden ser periodistas locales por ejemplo, que escriban sobre nuestra campaña para que se forme al mayor «ruido» posible. De lo que se trata es de transmitir el «mensaje», no de vender el producto directamente.

Una campaña de Márketing de Guerrilla que piensa llevar a cabo una promotora que conozco, y que están estudiando, es la de ponerle un gran lazo rojo de regalo a un edificio añadiéndole el slogan: «Regálate una vivienda». ¿A que es buena idea?, seguro que todo el mundo hablará, como mínimo del edificio con el lazo rojo gigante. 😉

Foto: Igual que los de Ikea, pero promocionando la peli de Los Simpsons

Este cartel publicitario de PLayboy situado en Düsseldorf (Alemania), realizado por la empresa Rempen & Partner tiene un aparticularidad especial, tal como su slogan indica: «Chicos, rezen por que llueva».

A simple vista es un cartel agresivo pero normal, no obstante, y tras cantar un par de veces estilo Operación Triunfo para forzar la lluvia, éste es el resultado:

Si no se habla de este cartel en toda Alemania me retiro de joven!! 😀

Visto en: http://www.blog.jcl.cl

Un año de Márketing de Guerrilla:

26 mayo 2008 at 9:20 am 5 comentarios

EL INMODICCIONARIO: HIPOTECAS SUBPRIME

Bienvenidos a esta serie de post que he titulado El Inmodiccionario, que tal como su nombre indica, pretende hacernos ver y entender de una manera lo más clara y llanamente posible, esos términos que rondan por los post, noticias e informes inmobiliarios y que muchas veces no sabemos muy bien cuál es su significado.

Espero que os sea de interés:

«Una hipoteca subprime, bautizadas en español como hipotecas de alto riesgo o hipotecas basura, tienen como factor común lo que califican las entidades financieras como baja calidad de riesgo crediticio y en compensación condiciones bastante elevadas para el cliente.

Fuente: MundoHipoteca

Por lo tanto, los bancos ofrecen hipotecas aceptando unas condiciones adversas para su aceptación tales como un bajo nivel de ingresos, ausencia en la estabilidad de empleo,o la concesión de la hipoteca sin avalista.

Pero claro, no todo es oro lo que reluce. Seguramente habrás oido que en esta vida nadie regala nada sin recibir algo a cambio, y efectívamente este caso no va a ser una excepción. Mediante unas condiciones ventajosas iniciales, tales como una rápida gestión de la hipoteca, intereses iniciales bajos, y una cuota al alcance de la mano, te arrastran hacia lo que más tarde será un aumento considerable en la globalidad de la hipoteca. Así , pasado un periodo inicial la hipoteca, ésta sufre un cambio, regularizándose mediante una subida de precios bastante «chocante».

Cuantas más facilidades te den de entrada (Como la carencia por ejemplo) más incremento sufrirá la hipoteca a la hora de «metamorfosearse».

Éstas hipotecas se aprovechan principalmente de personas con un nivel social medio-bajo, que se acogen a a las condiciones iniciales por necesidad, dándose un susto pasado un tiempo.

Sin ir más lejos tenemos el ejemplo en el mercado inmobiliario Americano. Muchos ciudadanos sin demasiados recursos económicos se acogieron a las hipotecas basura (subprime) y es ahora, cuando explotan los altos intereses posteriores al gancho inicial, cuando las encuestas arrojan datos escalofriantes:

«unos 325.000 millones de dólares de estas hipotecas acabarán por quedar impagadas, lo que provocará que a más de un millón de clientes les sean embargados sus hogares.»

Por ello hay que tener en cuenta TODAS las condiciones de la hipoteca, de principio a fin, valorando todos los aumentos posteriores, y no dejarnos abrumar por las ventajosas condiciones iniciales. Tened cuidado!!

En este post se narra una historia acerca de como un redactor intenta comprar un piso en Nueva York, y como se dá en las narices con las hipotecas basura debido a una fala de potencial económico. Está muy bien.

Algunas noticias relacionadas:

Crisis Hipotecaria en EEUU

Cómo las hipotecas basura afectan a las empresas

Wikipedia: Crédito Subprime

13 mayo 2008 at 11:27 pm 3 comentarios


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